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不知何时起，风光无限的国商区，就被贴上了“高库存”的标签。

去年9月的时候，我们还在说，整个国商区星罗棋布，地王扎堆，当时的统计是，国商区库存量达到了约80万方，初步估计套数在多套！

在部分人看来，国商区“供应大军”的地位，应该是十分坚挺的，因为在当时那样的行情之下，多套房子，起码可以卖上一年，甚至一年半。

但不曾想，过完年之后的嘉兴市场，一步进入“大夏天”，国际商务区的库存，进入了江南国际城、中央公园和翡翠四季的“三连炸”，一波流轰走了近套房子，其中江南国际城的㎡大平层，更是直接清完。

到了现在，当时的多套房子，还剩多少？

我们把国商区的6个新盘，根据预售证情况，做了个简单的计算，最后得出，目前整个国商区，显性库存（即未申领预售证的套数），仅剩下多套！

不知不觉中，国商区的库存正在发生逆转。

国商区库存统计（制图by：禾枫说楼）

那么，按照现在的行情，这多套房子，还能卖多久呢？

根据去年9月到今年3月这波走势，国商区在将近7个月的时间里，卖出了多套房子，与去年9月相比，正好去化了5成左右。

其中三个盘的去化率，都在50%以上，最快的中央公园，已经完成了66%的去化。

按照这个去化速度（我们以月均套计算），国商区未上市的多套房子，只要6-7个月，便可销售完毕。

到了9月、10月，国商区的这几个新盘都将纷纷进入尾盘状态。

新老交替下，我们还能买哪里？这多套房子，又是怎么分布的？我们一一来简单解说下。

1，万科翡翠四季

有了同板块香樟国际的操盘经验，翡翠四季在国商区的节奏，如行云流水一般，非常顺畅。

从拿地年7月25日，到年1月的首开，仅用了6个月的时间。而从首开到第二次加推，也仅用了两个月时间。

万科翡翠四季鸟瞰图

这两个月里，翡翠四季共推出了套房子，第一批目前已经清完，第二批也已经剩得不多，整体已完成四成去化。

未申领预售证的，还有7栋小高层和6栋高层，加起来大约还有套房源。

其中就有上一批里的爆款平户型，一梯一户，四房两卫，3.5开间朝南，边厅朝西，直面亩中央公园。

万科翡翠四季户型图

2，雅居乐金茂中央公园

中央公园是国商区六个新盘里，去化率最高的一个。从年9月首开以来，到11月的加推，再到最近的提前加推，项目就一直保持了较高的去化率。

尤其是建面约96㎡的小户型，不仅做了三房两卫，朝南面宽还达到了约9.9米。该户型每次一经推出，就成了抢手的香饽饽，一波流被清完。

中央公园鸟瞰图

经过这三次开盘以后，项目的去化率已经达到了六成以上。

最后还剩5栋高层，约套房源未领预售，其中的7号楼，位于中央正心位置，与北面的13号楼有着超50米的楼间距，东边套还可以俯瞰整个中轴景观，户型也是最舒适的建面约㎡的大宽厅户型，值得入手。

中央公园户型图

3，江南国际城

国商区目前在售的楼盘里面，唯一一个定位高端的纯改善楼盘，主力面积-㎡，产品、配套各方面做得都很出色，尤其是在花语江南带来的口碑和影响之下，江南国际城的热度，已是毋庸置疑。

项目于去年11月首开，紧接着12月份加推，节奏踩得很紧，经历了年后的小阳春，前面两批卖得所剩无几后，于3月份又申领了第三张预售证，这张预售证里面，包含了版块内非常稀缺的大平层，建面约㎡四房三卫的终极改善产品。

江南国际城鸟瞰图

最后，在这次的开盘里面，结果也是预料之中：总共套房源，江南国际城用了秒，完成了套的销量，其中44套大平层，一套不剩。

截止目前，项目已经完成了一半以上的去化。还剩4栋高层，6栋小高层，共套房源未上市，预计将分2-3批推出。

江南国际城户型图

4，嘉禾金茂府

国商区目前在售的楼盘里面，体量最大的一个。但需要注意的是，该盘的总配建面积高达约5.2万方，也就是说，在户总套数里面，有一部分是配建住宅，实际可售套数，仅套。

而这套房源，经过去年的一次首开和一次加推，一期已经全部卖完，只剩下二期的不到套的房源。

已经断档3个多月的嘉禾金茂府，或许会在今年上半年迎来二期洋房的加推，这也是很多人期待已久的一批房源。

今年嘉兴市本级新盘本就不多，万达板块更是只有嘉禾金茂府一枝独秀，何况还是稀缺的洋房。可以预料，到时候“神仙打架”的场面，或许又将在这个盘上演。

嘉禾金茂府鸟瞰图

5，东方禾苑

这六个新盘里，东方禾苑的节奏稍显慢一些，但却是同板块几个盘里性价比最突出的，也是全嘉兴少数的支持使用公积金的一个楼盘。

小区总共8幢高层，9幢洋房，共户，去年10月份首开到现在，前面两批房源已经清得所剩不多了。

未领预售证的，还有5幢高层和7幢洋房，总共大约有套房源，其中就有多套最受欢迎的92㎡明星户型。

东方禾苑鸟瞰图

这款户型最大的亮点，在于这个面积段里，将朝南的面宽做到了惊人的约10.2米！

最重要的是，接受公积金贷款后，购房成本大大降低，堪称刚需福音。

东方禾苑户型图

6，卓越珑府

卓越珑府是目前在售的几个新盘里，唯一一个带装修的楼盘，是卓越布局嘉兴国商区的第一个项目。

小区共有4幢洋房，9幢高层，其中的5号楼，是人才公寓。

经过去年的两次开盘，3幢洋房和4幢高层到现在已经卖得差不多了，整个项目也完成了一半以上的去化。

卓越珑府鸟瞰图

接下来还有最后1幢洋房和4幢高层未领预售，共计约套房源，预计会分两批加推。

据了解，在下一批的9#、10#楼里面，会有充足的89方三开间朝南的三房两卫神户型上市。喜欢这个户型，并且看好精装修的，那么可要盯牢了。

卓越珑府户型图

7，奥山禾堂樾里

去年12月14日，武汉奥山抄底拿下国商区槜李路以南地块，也就是3月刚刚亮相的奥山禾堂樾里，也是国商区今年第一个亮相的纯新盘。

地块占地不大，约2.9万方，容积率2.3。目前规划已出，依地块形势，东西向排布9幢高层，前四后五，中间拉出一条与地块同宽的景观中轴，形成一个功能型的中央花园，另外小区的东面和北面都有天然水系。

项目总建面约9.5万方，目前户型暂未曝光，但我们可以确定的是，今年，禾堂樾里也将为国商区带来套房源，为板块注入新鲜血液。

禾堂樾里鸟瞰图

8，浙江紫城地块苏嘉地块

从以上6个在售楼盘和1个纯新盘的简单统计来看，国商区板块还有3多套房子，是可实现立马销售的。但这部分的显性库存，也仅可维持到今年年底。

那么加上隐形库存的话，板块存量又如何呢？

从未上市但已出让的地块来看，国商区今年至少还有两个新盘，一个是去奥山同一天出让的浙江紫城地块，一个是农历春节前最后一场土拍中出让的苏嘉地块。

浙江紫城地块，占地面积约1.7万方，容积率1.7。但考虑到该地块需要配建一个规模15个班的幼儿园，所以最后的实际可售建面，大约仅2.5万方。假设套均面积为㎡，那么这么项目大约可以为国商区供应套房子。

苏嘉地块，占地面积约4.8万方，容积率2.2，总建面约10.7万方，我们同样以套均面积㎡计算，那么苏嘉这块地上，大约可建套左右的房子。

国商区新盘分布图（制图by：禾枫说楼）

总结

从目前的情况来看，整个国商区仅6个在售楼盘，1个纯新盘，以及2个暂未亮相的新地块，所有房源加起来，也就0套左右。

残酷的是，库存下降的趋势，未来一年内，可能都不会停下来。

原因很简单，短期内，现在的新增供应量，是跟不上成交量的。

从我们了解到的情况来看，4月份国商区并没有推地计划，反而城东、城北、秀湖、科技城均有新地推出。

即便国商区在5月份有推地计划，但远水解不了近渴，新增供应最快的，也至少要今年年底才会上市。也就是说，年下半年，国商区的供需矛盾，会日渐突出。

如果不想让自己陷入没得挑的境地，那么今年上半年，或许是入手国商区的一个极佳时机。

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